bail commercial et déplafonnement du loyer

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Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Pendant cette durée initiale le loyer est plafonné. Ainsi pendant les 9 premières années, le bailleur n'a pas la possibilité de modifier le montant du loyer.

Or, à l'expiration des 9 ans le bail commercial se poursuit tacitement sauf si le preneur ou le bailleur a donné congé. A ce titre, il convient de rappeler que le preneur qui se trouvera évincé de son local commercial pourra solliciter une indemnité d'éviction dont le montant sera celui du préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Les ennuis démarrent si le bail est tacitement reconduit car au délà de 12 ans le loyer est déplafonné et le bailleur peut demander d'office l'augmentation du loyer. Ainsi il pourra demander que le loyer soit fixé à la valeur locative réelle et non à la valeur initiale majorée suivant l'indice de référence des loyers commerciaux.

Ainsi, le preneur a intérêt à demander avant le terme initial de 9 ans le renouvellement du bail commercial dans les mêmes conditions pour pouvoir profiter du plafonnement des loyers. En effet si le preneur omet de solliciter un renouvellement , le bailleur pourra attendre les 12 ans et le déplafonnement de droit puis adresser une offre de renouvellement à son locataire avec un montant déterminé par expert.... il est certain qu'après 13 ans, le loyer basé sur la valeur locative réelle sera beaucoup plus élevé que celui basé sur l'indice de référence des loyers commerciaux.

Il est donc impératif pour les preneurs que de penser à entamer les démarches de renouvellement du bail au plus tard 6 mois avant le terme des 9 ans de manière à ne pas avoir une très désagréable surprise 3 ans après qui contraindra le commerçant à résilier son bail pour trouver un local commercial moins cher, à céder son fonds de commerce ou à faire face à de graves difficultés financières qui pourront même aboutir à une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.

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